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房企现’赔本’退地苗头 行业增速放缓成共识

房企现’赔本’退地苗头 行业增速放缓成共识

房企现’赔本’退地苗头 行业增速放缓成共识

  日前,宋都股份发布的一则“退地”公告在房地产行业掀起巨大波澜。公告显示,该公司全资子公司放弃一宗竞得的土地使用权,已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还,涉及金额占公司2020年归母净利润的14.19%。随后,有传闻称,被纳入“三条红线”试点的重点房企拿地金额受到严格管控。对此,中国证券报记者多方了解到,在去杠杆背景下,房企投融资受到双重限制,行业中短期增速放缓已经成为共识。

  ● 本报记者 董添

  投融资受限

  日前,一则“被纳入‘三条红线’试点的重点房企已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%”的消息在网络流传。中国证券报记者向多家房企求证得知,该消息基本属实。但有头部房企负责人指出,40%并非全口径销售占比,而是权益销售占比。

  即便如此,部分被纳入“三条红线”监管的房企2021年以来拿地占比仍显露出超标迹象。

  中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出,2021年以来,房企拿地热度明显下降。上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%,较去年同期下降12.3个百分点,在“三条红线”和供地两集中背景下,房企拿地更趋谨慎。首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%,低于40%红线。其中,3家企业略高于红线,下半年需适当降低拿地力度。与上年同期相比,12家试点企业拿地销售比均值显著下降,降幅超10个百分点。拿地销售比40%红线对试点企业整体影响较小。

  刘水指出,中长期来看,房企融资端、投资端均受到严格限制,结合销售端个人房贷限制,行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下,行业整体发展在经历调整后将更趋良性,行业格局趋于固化,拥有管理红利的企业有望脱颖而出。

  中国证券报记者观察到,目前已经有房企出现退地现象。

  7月20日晚,宋都股份公告称,公司于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书,公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消,已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还,截至目前,公司尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。公告显示,本次放弃竞得的土地使用权,是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策,公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。截至目前,公司同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程。

  公开资料显示,宋都股份在杭州首批集中土拍共夺得5宗地块,总价高达45.84亿元,超过其2020年营业收入的60%。2020年,宋都股份全口径销售金额为207亿元,新增总建面积70万平方米,相比2019年下滑明显,也直接导致2021年拿地积极性高涨。

  新房销售放缓

  克而瑞资管研报显示,过去一周,TOP100及各梯队房企整体投资力度均呈现下降态势,土地成交面积及成交金额也环比下跌7成左右。TOP100、50、30及10房企土地成交面积环比分别下降69%、68%、76%及73%。不止拿地,TOP100及各梯队房企销售成交面积及销售成交金额环比也下降1至3成。其中,TOP30房企销售成交面积和销售成交金额环比下降14%和27%,为各梯队降幅最小。

  “购房者贷款限制增加、贷款利率上涨、贷款周期变长是直接导致新房销售速度放缓的重要原因之一。”某中型房企相关负责人对中国证券报记者表示,“现在融资额度大规模收紧,房企资金链过半要依靠销售回款,但是在购房端进一步收紧的背景下,业务收缩是行业共同面对的局面。”

  从房企对策看,头部房企纷纷表态将狠抓回款、加速去库存作为下半年工作重点。据媒体报道,万科董事长郁亮在内部会议上提及,要收紧投资,销售回款是下半年工作的重中之重。

  此外,中国证券报记者了解到,部分热点地区新房销售放缓还和新楼盘“入市荒”有关。以北京地区为例,在售新房项目基本是前期入市的尾盘项目,且主要集中在顺义、房山等地,核心区域数量较少。

  “长时间的‘消化不良’使得很多项目不敢贸然入市。”有房企销售人员对中国证券报记者表示,“首批实行两集中土地出让制度的地区出让的首批地块中,热点地区普遍遭到房企抢夺,但预计后续几轮出让热度会明显降温。”

  国信证券研报显示,中短期来看,房企拿地利润率难见系统性改善。三年放缓扩张导致的整体低库存,也一定程度上降低了房企享受销售高景气的收益。短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看,房企补库的动机会边际降低,行业整体利润率有望企稳,具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面,看好货值充沛的房企以及持有型资源较多的房企,二者的补库压力相对较小,同时也能充分分享资产升值的收益。

  楼市料进一步降温

  对于下半年市场行情,58安居客房产研究院分院院长张波指出,总体来看,“稳定”无疑是下半年楼市最确定的关键词,房价稳定、地价稳定是基础,购房者的预期稳定也在土地两集中的环境下变得更为确定。一些热点城市整体热度相比去年下半年已经明显降温,并且这种趋势还会延续。

  针对二手房市场调控,中原地产首席分析师张大伟指出,本轮调控政策是因为房价上涨而采取的升级调控,特别是上涨明显的城市调控力度不断升级,抑制市场过热。从政策的效果看,包括深圳等城市已经出现了房价见顶的迹象,调控效果越来越明显。二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场。在一线城市,二手房占市场总成交基本达到了80%。在这种情况下,过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限,升级二手房调控成为了市场的必然。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,二手住房成交参考价制度的推进,成为今年二手房市场最重要的一项政策,进一步体现了房地产全方位监管的导向。后续此类政策推进过程中,地方政府、中介、房东和购房者等都应该积极调整。对于地方政府来说,需要基于所在城市二手住房的实际情况,科学高效地发布二手住房参考价,促进二手住房价格回归合理水平。对于中介来说,需要充分认识到二手住房监管政策的严厉性,后续业务操作需要合规,积极促进二手住房价格的稳定。对于房东来说,要了解房屋新的交易规则,合规、理性处理房源的挂牌和出售等事项。对于购房者来说,需要基于参考价制度了解房价的未来走势,科学有序地安排置业计划。

责编:海闻